L’ACQUISITION FONCIÈRE
Conformément à la mission de maîtrise foncière qui lui est confiée par une convention, l’EPFNA peut procéder, après expertise et avec l’accord de la collectivité partenaire, à l’acquisition par acte notarié (et non par acte administratif) des biens inscrits dans les périmètres actifs de ladite convention. L’acquisition définie dans le présent chapitre concerne l’acquisition de biens bâtis ou non, en pleine propriété ou en démembrement de propriété (voir ci-après) constitués soit en parcelles, en lots de volume ou en lots de copropriété.
Quel que soit le type d’acquisition, l’EPFNA veille à connaître l’état d’occupation du bien. En cas de biens occupés, l’engagement de la collectivité à reloger, ou faire reloger l’occupant, sera un élément déterminant dans la décision d’acquérir.
A – L’acquisition foncière par voie amiable
B – Les procédures juridiques d’acquisition – Le droit de préemption urbain (DPU)
C – Les procédures juridiques d’acquisition – L’expropriation pour cause d’utilité publique
D – Les procédures juridiques d’acquisition – Autres droits pouvant être délégués à l’EPFNA
A - L'acquisition foncière par voie amiable
Préalablement à toute acquisition amiable et à la négociation qui en découle, l’EPFNA procède à l’évaluation des propriétés en utilisant généralement la méthode par termes de comparaison, la méthode par « comptes à rebours » et la méthode d’évaluation par rentabilité locative.
Pour cela, l’EPFNA veille à disposer des études de type technique (diagnostic avant travaux, étude environnementale…) ou urbaines (gisements fonciers, étude capacitaire…) permettant de fixer le prix d’acquisition d’un bien au regard des contraintes identifiées mais aussi d’analyser la faisabilité financière d’un projet déterminé sur un foncier précis, et donc le prix acceptable pour la bonne réalisation du projet. Ces études peuvent être des études existantes ou réalisées par des prestataires issus de l’ingénierie locale, ou encore conduites par l’EPFNA dans le cadre de la convention.
Quelle que soit la forme d’acquisition, lorsque les études urbaines et/ou techniques remettent en cause la faisabilité technique et/ou financière de l’opération du projet envisagé par la collectivité (marché immobilier, bilan financier déficitaire, pollution avérée, démolition onéreuse…), l’EPFNA et la collectivité conviennent de réexaminer conjointement l’opportunité de l’acquisition. L’EPFNA se donne le droit de ne pas acquérir la propriété au vu de cette expertise réalisée.
Modalité pratiques de l’acquisition par l’EPFNA
Le cheminement préalable à toute acquisition foncière dans le cadre de l’intervention de l’EPFNA est dressé ci-dessous :
1. Convention
▪️Signature de la convention, préalable nécessaire à tout engagement de dépense, et donc à toute acquisition
2. Évaluation
▪️Evaluation foncière par les services de l’EPFNA des propriétés à acquérir
▪️Sollicitation du service France Domaine sur la/les propriétés à acquérir.
▪️Visite de la propriété à acquérir, par les équipes ou des prestataires de l’EPFNA, en lien éventuellement avec la collectivité
3. Négociation
▪️Décision du directeur général sur l’opportunité d’acquérir et les conditions de l’acquisition après analyse en comité d’engagement de l’EPFNA.
▪️Engagement des négociations par l’EPFNA avec le/les propriétaires, en concertation avec la collectivité, suite à l’expertise foncière et immobilière réalisée sur la propriété en question. L’EPFNA veillera à s’assurer de la sincérité des accords obtenus dans le cadre des négociations notamment dans les cas particuliers des propriétaires sous tutelle ou sous curatelle. Les négociations sont engagées uniquement avec les propriétaires. Dans ce cadre, le recours aux agences immobilières est exclu, sauf dérogation du directeur général de l’Etablissement.
▪️Une fois la négociation aboutie, accord formel de la collectivité à obtenir sur les conditions d’acquisition. Par cet accord, la collectivité valide le montant de l’acquisition par l’EPFNA de la propriété en question ainsi que les conditions de gestion et d’éventuels travaux à entreprendre sur le bien en question (sécurisation, démolition, dépollution). L’EPFNA est autorisé à engager une dépense de 15% du prix d’acquisition dans le cadre de la convention pour ces investissements liés à la gestion du bien qui pourraient être entrepris par l’EPFNA après l’acquisition. L’accord précisera l’état d’occupation du bien et l’engagement de la collectivité à reloger l’occupant.
4. Acquisition
▪️Formalisation de l’acquisition avec le(s) propriétaire(s) soit par la signature d’un courrier de “Bon pour accord” attestant l’accord sur la chose et sur le prix ou par la signature d’une promesse Unilatérale de Vente
▪️Signature de l’acte authentique de vente. L’EPFNA procède aux acquisitions uniquement par acte notarié, le notaire étant choisi par l’EPFNA. La conclusion d’acte administratif est-elle exclue.
▪️Paiement du prix auprès du/des propriétaire(s) par l’agent comptable de l’Etablissement, par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire ; le paiement est généralement effectif dans les deux à trois semaines suivantes.
L’EPFNA se réserve le droit de refuser l’acquisition d’une propriété dans le cas où la collectivité aurait mené elle-même les négociations concernées sans y associer l’Etablissement. Dans le cas où cette acquisition serait malgré tout réalisée par l’EPFNA, le projet en question pourra ne pas bénéficier du dispositif de minoration foncière même si l’opération en question est exemplaire et affiche un déficit financier conséquent.
PRATIQUES PARTICULIÈRES
1. Le démembrement de propriété
Dans le cadre de certains projets spécifiques, l’EPFNA proposera à la collectivité partenaire que l’acquisition du ou des biens objet(s) du projet prévu dans la convention opérationnelle soit réalisée en démembrement de propriété. Pour rappel, le droit de propriété se divise en deux situations juridiques bien distinctes à savoir :
– La nue-propriété qui est le droit de disposer d’un bien à sa guise et éventuellement de le modifier ou de le démolir
– L’usufruit qui est le droit de se servir d’un bien, par la réalisation de travaux par exemple, et d’en recevoir les revenus (loyers…)
Pendant la durée de portage fixée dans la convention opérationnelle, l’EPFNA est alors nu-propriétaire des biens acquis en démembrement, la jouissance en étant réservée à l’usufruitier temporaire, la collectivité en l’occurrence, jusqu’à l’expiration convenue de l’usufruit à la fin de la durée de portage.
Dans ce montage, il est prévu dans l’acte authentique qu’à la fin de la durée de portage, la nue-propriété soit cédée par l’EPFNA à l’usufruitier ou à une personne qu’il désignera et qui aura alors vocation à devenir propriétaire.
2. Acquisition de propriétés publiques
Si l’EPFNA ne peut acquérir une propriété appartenant à la collectivité partenaire de la convention, l’acquisition d’une propriété appartenant à toute autre personne publique est possible dans le cadre de la convention.
A titre exceptionnel et sur dérogation du directeur général, l’EPFNA pourra se porter acquéreur, tout en limitant la durée de portage au maximum, d’un foncier appartenant à la collectivité signataire afin de composer une unité foncière en vue d’une cession groupée à un opérateur, dans le cadre d’une consultation.
3. Acquisition de biens occupés
Selon les cas en présence, l’EPFNA peut être amené à acquérir des biens occupés. Selon les projets, il peut être ainsi amené à verser des indemnités d’éviction aux locataires en place. Cependant, l’EPFNA ne peut se porter acquéreur de fonds de commerce.
L’acquisition de biens occupés ne sera possible que si la collectivité s’engage à veiller au relogement rapide des occupants, autant que possible avant la signature de l’acte d’acquisition.
B - Les procédures juridiques d'acquisition - Le droit de préemption urbain (DPU)
Dans le cadre conventionnel, la collectivité peut solliciter l’EPFNA pour exercer le droit de préemption après que ce droit lui a été délégué. Cette décision de préemption doit être clairement motivée par la collectivité dans le cadre d’un projet d’intérêt général réfléchi et s’inscrivant dans la politique de territoire de la collectivité au titre de ses documents de planification notamment.
Le principe de délégation du DPU au profit de l’EPFNA
Par principe, cette compétence est détenue par la commune ou l’EPCI selon les compétences dédiées. Néanmoins, ce droit peut être délégué à l’EPFNA dans le cadre de son intervention sur son territoire de compétence par une délibération de délégation prévue à cet effet en conseil municipal ou conseil communautaire (selon le détenteur). La délibération doit contenir les éléments de contexte d’intervention de l’EPFNA à l’échelle de la commune ou de l’EPCI le cas échéant et mentionner les périmètres faisant l’objet d’une délégation.
La délégation du droit de préemption sera préférentiellement réalisée au cas par cas afin qu’elle puisse cibler encore plus précisément le projet de la collectivité et éviter ainsi les recours en motivant davantage la décision de préempter.
Après transmission au préfet dans le cadre du contrôle de légalités des actes, cette délégation donne donc compétence à l’EPFNA pour agir au nom et pour le compte de la collectivité dans le cadre d’une opération d’intérêt général prévue à l’article L.300-1 du Code.
Démarches engagées par l’EPFNA et/ou la collectivité
Lorsqu’il est délégataire du DPU, l’EPFNA dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA par la collectivité pour faire savoir s’il souhaite ou non acquérir, par préemption, le bien pour le compte de la collectivité dans le cadre de la convention. Aussi, la collectivité devra veille à transmettre dans la semaine la DIA à l’EPF en vue d’une instruction efficace de celle-ci par les services de l’EPFNA.
L’EPFNA gère ainsi l’intégralité de la procédure en vue de devenir propriétaire du bien ciblé pour le compte de la collectivité. Cette dernière est tenue de transmettre à l’EPFNA toute information ou document susceptible de motiver la décision de préemption dans le cadre dont l’intérêt général doit être explicitement présenté. Après avoir confronté les différents documents d’urbanisme locaux (SCOT, PLU, PLH etc.), les études réalisées et la convention portant le projet pour lequel l’EPFNA est missionné, la collectivité et l’établissement étudient la motivation d’une préemption qui est essentielle en vue d’éviter un potentiel recours.
Contentieux administratif et judiciaire
L’EPFNA conduit toute procédure éventuelle contre la préemption devant le juge administratif ou judiciaire par l’appui de son conseil. La collectivité devra nécessairement donner son accord pour toute action engagée en contentieux.
L’EPFNA rend compte régulièrement de l’avancée des recours engagés à la collectivité. Le lancement d’une telle procédure nécessite obligatoirement un accord de la part de la collectivité formalisé par un document écrit signé par le maire de la commune ou le Président de l’EPCI. Cet accord valide notamment le montant auquel la préemption est exercée (au prix de la DIA ou en révision de prix) ainsi que les dépenses connexes telles que les notifications ou les frais d’avocats en cas de contentieux. Dans ce cadre, dans le prolongement de l’estimation de France Domaine qu’il aura sollicité dans le cadre de la procédure, l’EPFNA apporte une expertise foncière et immobilière vouée à estimer la valeur du bien objet de la vente et ainsi déterminer, en lien avec la collectivité, si la préemption s’exerce au prix de vente ou alors en révision de prix.
C - Les procédures juridiques d'acquisition - L'expropriation pour cause d'utilité publique
Le recours à l’expropriation est l’aboutissement de la sollicitation de la Collectivité à l’EPFNA lorsque les délais de l’opération envisagée nécessitent la maitrise foncière d’un site à date contrainte ou que la dureté foncière est telle que les négociations amiables n’ont pu et ne pourront aboutir.
Après analyse de la situation, en lien si nécessaire avec les services de la préfecture de département, l’EPFNA propose à la collectivité de recourir à la procédure d’expropriation qui reste seule décisionnaire.
Si la collectivité décide formellement d’engager la procédure, celle-ci est ensuite pilotée par l’EPFNA dans le cadre conventionnel et opérationnel. L’EPFNA est compétent pour mener cette procédure au titre de l’article L.321-1 du Code de l’Urbanisme. En cas de refus de la part de la collectivité d’engager la procédure, l’EPFNA pourra estimer être allé au bout de sa mission d’appui à la maitrise foncière et proposer de mettre un terme à son intervention.
La procédure implique une collaboration forte entre les services de l’Etat, l’EPFNA et la Collectivité.
Elle est engageante :
juridiquement pour l’EPFNA vis-à-vis des tribunaux civil et administratif et de leurs cours d’appel relatives,
moralement pour la Collectivité vis-à-vis de ses administrés.
L’ensemble des phases administratives et judiciaires de la procédure sera conduit par l’EPFNA, en lien étroit avec la Collectivité. A ce titre, la Collectivité délègue par délibération à l’EPFNA tout droit, pouvoir et devoir pour la procédure entreprise.
L’EPFNA sera seul bénéficiaire de tous les effets de la procédure d’expropriation et le seul acquéreur des biens expropriés par l’effet de la procédure qu’il aura conduite. Seul l’Etat étant compétent pour déclarer un périmètre d’acquisition d’utilité publique, l’EPFNA sera l’interlocuteur unique de la Préfecture dans l’instruction du dossier.
Identification de la procédure
L’EPFNA et la Collectivité conviennent conjointement de la procédure mise en place, c’est-à-dire de se placer sous l’empire des dispositions des articles R.112-4 du Code de l’expropriation relative à la procédure d’expropriation dite « d’Urgence » ou ceux de l’article R.112-5 du Code de l’expropriation relative à la procédure d’expropriation dite « Travaux ».
Engagements de la Collectivité
La Collectivité s’engage, au cours de la procédure et sur sollicitation de l’EPFNA dans le cadre du pilotage de la procédure, notamment à :
adresser tous les documents d’études préalables à la procédure,
réaliser les délibérations par son organe exécutif nécessaires à la poursuite et la régularité de la procédure, ainsi que garantir à l’EPFNA la régularité de ces délibérations (publicité, preuve de publicité, etc.),
permettre la bonne conduite des enquêtes publiques sur son territoire,
dans le cadre des procédure d’expropriation dite « Travaux », initier et conduire toutes les études permettant l’obtentions des autorisations administratives, notamment urbaines et environnementales, et obtenir en son nom ou en celui de son porteur de projet lesdites autorisations (études d’impact, plans phase AVP, etc.),
Et, plus généralement, à assurer la bonne conduite de l’ensemble de la procédure aux côtés de l’EPFNA dans le respect de ses compétences. Cette liste n’est donc ni limitative ni exhaustive.
Démarches engagées par l’EPFNA
L’EPFNA engagera la confection de l’ensemble des pièces administratives nécessaires à la phase administrative de la procédure, notamment la demande d’estimation sommaire globale auprès des services d’évaluation domaniale dépendant de la DDFIP, la rédaction du dossier de demande de Déclaration d’Utilité Publique, la rédaction du dossier d’Enquête Parcellaire, le dépôt des demandes des arrêtés, les procédures annexes si leur conduite est justifiée par l’EPFNA (emprises partielles, Autorisation de Pénétrer sur les Propriétés Privées, etc…). L’ensemble de la phase judiciaire, tant dans l’offre de prix que dans le recours contentieux en fixation judiciaire, sera menée par l’EPFNA.
Contentieux administratif
L’éventuel contentieux administratif est porté en tout temps par la Préfecture du Département sur le territoire duquel la procédure de DUP a été menée. L’EPFNA pourra soutenir la procédure menée par la Préfecture en apportant des éléments de preuve et d’argumentaire constitué durant l’instruction (délibération, preuve d’affichage, preuve de publicité, etc., sans que cette liste soit exhaustive ou limitative).
Contentieux judiciaire
L’EPFNA conduit toute procédure éventuelle devant le juge judiciaire, sous tout degré de juridiction, et par l’appui de son conseil obligatoire, dans le cadre de la fixation judiciaire des montants d’indemnités principales et accessoires. La collectivité devra donner son accord pour la formulation d’appels ou de pourvois en Cassation.
L’EPFNA rend compte régulièrement de l’avancée des recours engagés à la collectivité.
D - Les procédures juridiques d'acquisition - Autres droits pouvant être délégués à l'EPFNA
Autres droits d’acquisition
L’EPFNA pourra être délégataire, sur délibération de l’organe délibérant de la personne publique partenaire titulaire, des droits de priorité, de délaissement ou tout autre droit d’autorité publique sans que cette liste soit exhaustive ou limitative, quelle que soit la source juridique ayant instauré ledit droit (civil, urbanistique, construction et habitation, forestier, agricole, maritime, etc…) aux fins de permettre l’accomplissement des orientations conventionnelles.
Autres procédures d’intervention foncière
Les partenaires pourront mener, après délibération de l’organe délibérant de la personne publique partenaire en ayant l’autorité, toute procédure annexe et nécessaire à maitrise foncière ou permettant de réaliser les études nécessaires à cette maitrise foncière. Il pourra notamment s’agir, et sans que cette liste soit exhaustive ou limitative, de la procédure de demande d’autorisation de pénétrer sur une propriété privée selon les dispositions de la loi du 29 Décembre 1892.